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浅谈深圳安居工程

发布日期:2021/7/1 14:26:50   |   浏览次数:2175   来源:正规赌篮球软件地产-孟海光

深圳将住房视为民生之要,安居视为发展之本。安居工程,目标是居者有其屋,人们安居乐业。从住房类型来讲,主要分为人才住房、安居型商品房、公共租赁住房、拆迁安置房、配套宿舍等五类,其中前三类政府能有效供应的房源又称为公共住房。

深圳早期以产业立市,居住用地相对稀少。多数人生活在配套不成熟、环境脏乱差的城中村和工业区配套宿舍内,住房自有率偏低。近年来,深圳商品房价格飙升,租金上涨,已经对企业和人才产生挤出效应,正在逐渐削弱深圳的城市吸引力和竞争力。

目前深圳住房保障覆盖率仅为11%左右,与国家、省市要求的23%有较大差距,对标新加坡(82%)、香港(43%)差距更为悬殊。为保障民生,解决供需不平衡、保障不充分等问题,安居工程显得尤为重要。

深圳正探索以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。面对土地制约瓶颈,正通过各种渠道来推进安居工程建设筹集。下面我们大致列举下这几类情况:

一、新供应用地建设:主要分为招拍挂和协议出让两种渠道。(1)招拍挂商品房用地多采用“双限双竞”的方法挂牌出让,即限地价、限普通商品房销售均价,竞地价、竞配建只租不售的人才住房面积。比如万科地产竟得的西乡铁岗A122-0371地块项目,需配建6.6万平方米,近966套人才住房,建成后无偿移交政府。(2)招拍挂出让建设的纯公共住房项目,比如安居集团竟得的西乡铁岗A122-0364地块人才住房项目,建设13.6万平方米,近1666套人才住房;融创华发竟得的深圳冰雪文旅城人才住房项目,建设30万平方米,近4000套人才住房。(3)通过协议出让建设的大型公共住房项目,比如宝安石岩领亚人才公寓项目,建设3.5万平方米,近840套人才住房。

二、配建:主要包括城市更新和产业园区配建两种渠道。1)城市更新已经成为未来深圳的主要供地模式,截至2020年12月31日,深圳已通过城市更新专规批复项目542个,计容建筑面积累计15672万平方米。根据深圳市出台的城市更新相关文件,经过测算,多数改商住项目需配建一定比例的公共住房,比如怀德地产的怀德旧村城市更新项目,配建11.5万平方米,近2000套人才住房和公共租赁住房;新世界地产的红星旧工业区城市更新项目(松风明月花园),配建6万平方米,近1000套公共租赁住房。另外,我司正规赌篮球软件天鹅湖畔项目,配建有3万多平方米,近420套安居型商品房等。显然,城市更新配建公共住房面广量大,是全市公共住房的主要来源之一。(2)产业园区配建配套宿舍,旨在解决职住平衡,促进产城融合,减少产业工人的通勤时长。

三、盘活存量用地:主要包括棚户区改造、“工改保”和单位利用自有用地建设三种渠道。1)棚户区改造有别于城市更新,它是以政府主导,针对老旧住宅小区的改造,改造后的业态主要为人才住房和拆迁安置房,无可售商品房,是典型的民生提升工程,其有力地拓展了安居工程的筹集渠道。比如正规赌篮球软件地产公司运作的罗湖船步街、景福花园等项目。2)“工改保”项目,深圳工业用地分布广泛,针对一些交通便利、周边配套成熟的工业区,可通过申请调整法定图则,将工业用地变更为居住用地,只限企业用来开发建设公共住房,如碧桂园开发的宝安福永立新领寓项目,建设了近600套安居型商品房。(3)单位利用自有用地建设,如深圳机场地块DU09-69人才住房项目,建设14.5万平方米,近2338套人才住房。项目建成后,人才住房定向配租给机场集团和驻场单位符合条件的人才使用。

四、盘活存量用房:主要指社会存量住房租购,比如安居公司与各区政府搞的规模化租赁项目,房源来自住宅、公寓、配套宿舍、城中村私宅和村委统建楼等,将生活配套齐全、结构安全且满足消防条件的上述房源重新装修,评估租金价格,面向符合条件的人才配租。安居公司也可以与市场上其他长租公寓运营企业合作。规模化租赁项目,从意向项目摸底到房源分配,所需周期较短,可以较快消化片区人才住房需求。

五、公共设施综合开发:是指在具备条件的公交场站、消防站、轨道车辆段等市政公用设施上盖配建,该渠道实现了土地的集约利用,是对城市资源的立体整合。比如宝安区中车基地上盖保障性住房项目,建设20万平方米,近3900套公共租赁住房;松岗车辆段上盖保障性住房项目,建设30万平方米,近3600套人才住房等。

六、城际合作:在临深片区探索采用城际合作模式开发筹集建设公共住房。比如深汕特别合作区的深颐村及深乐村项目等。

深圳“十四五”住房发展规划,明确到2025年人均居住面积达到30平方米,建设筹集各类住房76万套,供应各类住房59万套;2035年新增建设筹集170万套各类住房,其中公共住房总量不少于100万套,相当于建市40年来提供的所有政策性住房总和的2倍。

2020年第十届深圳房地产盛典上,市住房和建设局局长指出,对于安居工程,政府的目标是让将来深圳60%的市民住在政府提供的租赁或出售的住房中,新加坡就是深圳学习的榜样。深圳将继续深化住房制度改革,明确了商品住房和公共住房4:6的供应比例。安居工程应优化空间布局,全面推广绿色建筑和装配式建筑,坚持高标准规划设计、高质量建设施工、高水平管理服务。按照“同步规划、同步建设、同步交付”的要求,完善周边的交通、教育、医疗、社区服务等配套设施。

安居工程要突出产城融合、职住平衡,提供的公共住房不能成为“低端房”,要做到“实而不华”,要让住进去的市民感到有尊严。总之,深圳政府正全力推进安居工程的建设筹集,安居深圳,未来可期!